杭州市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會公告

第39號

2021年6月29日杭州市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議通過的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，已經(jīng)2021年7月30日浙江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2022年3月1日起施行。

杭州市人民代表大會常務(wù)委員會

2021年8月9日

浙江省人民代表大會常務(wù)委員會

關(guān)于批準(zhǔn)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2021年7月30日浙江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過）

根據(jù)《中華人民共和國立法法》第七十二條第二款規(guī)定，浙江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議對杭州市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議修訂通過的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了審議，現(xiàn)決定予以批準(zhǔn)，由杭州市人民代表大會常務(wù)委員會公布施行。

杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過  2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十屆會議批準(zhǔn)

根據(jù)2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二會議通過  2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個別條款的決定》修正

2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第一次修訂  2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)

2021年6月29日杭州市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議第二次修訂  2021年7月30日浙江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)）

目錄

第一章  總則

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

第三章  業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會

第二節(jié)  業(yè)主委員會

第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

第四章  前期物業(yè)管理

第五章  物業(yè)服務(wù)

第六章  物業(yè)的使用和維護(hù)

第七章  監(jiān)督管理

第八章  法律責(zé)任

第九章  附  則

第一章  總則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及相關(guān)的監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并管理維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條  本市物業(yè)管理活動納入基層社會治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。

第四條  鼓勵積極運(yùn)用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法，發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺作用，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

第五條  開展物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的隱私和個人信息。

第六條  房產(chǎn)等有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立和完善人民調(diào)解、行政調(diào)解等相銜接的物業(yè)管理活動糾紛處理機(jī)制。

鼓勵通過和解、調(diào)解等途徑解決物業(yè)管理活動糾紛。

第七條  物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)按照章程開展行業(yè)自律管理，接受房產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

鼓勵和支持物業(yè)管理協(xié)會組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制、行業(yè)誠信體系建設(shè)等工作。

第八條  業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會，依照本條例的規(guī)定負(fù)有向業(yè)主公開信息義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)以書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置公布或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他方式公開信息，但是本條例另有規(guī)定的除外。

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

第九條  新建物業(yè)共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

前款所稱新建物業(yè)，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目。

新建物業(yè)在編制建設(shè)工程設(shè)計方案或者初步設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于生產(chǎn)、生活和物業(yè)管理需要的原則，合理確定主要配套設(shè)施設(shè)備的共用范圍。有關(guān)主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計方案審查時，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門的意見。

第十條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，自收到申請之日起十個工作日內(nèi)劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設(shè)單位。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)的居民委員會的意見。

新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍在銷售現(xiàn)場的顯著位置公布，并在房屋買賣合同中明示。

第十一條  沒有劃分物業(yè)管理區(qū)域的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主、相關(guān)的居民委員會意見后，結(jié)合城市管理和物業(yè)管理實(shí)際需要確定物業(yè)管理區(qū)域，并向全體業(yè)主公告。

第十二條  有下列情形之一的，業(yè)主委員會可以向所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案：

（一）因河道、城市道路等物理分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)業(yè)主大會同意，劃分為兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的；

（二）兩個以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)征求所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)的居民委員會的意見，自收到材料之日起二十個工作日內(nèi)作出決定。

第三章  業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會

第十三條  房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

因表決業(yè)主共同決定事項(xiàng)或者選舉業(yè)主委員會的需要，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以通過所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府請求不動產(chǎn)登記等相關(guān)部門依法協(xié)助核實(shí)房屋所有權(quán)人信息，但是能夠通過其他途徑核實(shí)的除外。

第十四條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主大會會議；

（二）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（三）就制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人以及其他物業(yè)管理事項(xiàng)提出意見和建議；

（四）選舉業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員，享有被選舉權(quán)；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的工作；

（六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）就選舉、表決、共有收入等事項(xiàng)享有知情權(quán)；

（八）監(jiān)督共有部分的管理、使用；

（九）監(jiān)督物業(yè)保修金、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金）、業(yè)主共有收入的管理、使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十五條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫、綠化等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）依法配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和相關(guān)管理措施；

（五）按照規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（六）按照約定交納物業(yè)費(fèi)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十六條  下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（六）籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）業(yè)主委員會運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理的具體規(guī)則及辦法；

（十）使用屬于全體業(yè)主所有的共有收入或者其他資金，但是在業(yè)主大會議事規(guī)則約定的次數(shù)和額度限制內(nèi)的除外；

（十一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條  專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按照房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

第十八條  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主可以成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主或者全體業(yè)主一致同意的，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者物業(yè)管理緊急情況需要及時處理的；

（三）區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會的決定違反業(yè)主大會議事規(guī)則的約定的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第十九條  召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點(diǎn)、方式等向全體業(yè)主公示，并按照有關(guān)規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報相關(guān)信息。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

業(yè)主大會會議不得就未公示議題進(jìn)行表決。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議決定以書面形式向全體業(yè)主公布。

第二十條  業(yè)主投票一般應(yīng)當(dāng)采用電子方式，但是業(yè)主要求提供紙質(zhì)方式的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提供。

市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主電子投票系統(tǒng)，并免費(fèi)提供給業(yè)主投票使用。

投票期限不少于五日且不超過六十日。

第二十一條  管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同權(quán)益，業(yè)主義務(wù)，共有收入、財務(wù)管理、審計，停車管理，印章管理，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的名稱、議事方式、表決程序及方式，業(yè)主委員會的選舉、罷免和議事規(guī)則、人員組成、職責(zé)、任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得有對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本由市房產(chǎn)主管部門會同市民政部門依法制定。

第二十二條  物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，視為具備召開首次業(yè)主大會會議的條件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在一個月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送首次業(yè)主大會會議籌備資料：

（一）房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付滿兩年，且房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

首次業(yè)主大會會議由依照本條例規(guī)定組建的物業(yè)管理委員會組織召開。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案、制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會選舉辦法、確定業(yè)主委員會成員候選人名單，并在首次業(yè)主大會會議召開十五日前向全體業(yè)主公示。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目為一個物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)建筑面積和進(jìn)度等情況，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會成員的辦法。建設(shè)單位出售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋時，應(yīng)當(dāng)向買受人明示業(yè)主大會決定的事項(xiàng)。

第二十三條  首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一點(diǎn)二元且總額不低于六萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收備案前向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交存籌備經(jīng)費(fèi)。

籌備經(jīng)費(fèi)使用后有結(jié)余的，結(jié)余部分可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)。

第二節(jié)  業(yè)主委員會

第二十四條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，制作、保存業(yè)主大會會議記錄；

（二）按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定報告業(yè)主委員會履職情況；

（三）擬定物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主大會決定，根據(jù)業(yè)主大會的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）擬定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提請業(yè)主大會決定；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的執(zhí)行；

（六）調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十五條  業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主可以在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員需要符合下列條件：

（一）遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；

（二）具有必要的工作時間；

（三）按照有關(guān)規(guī)定或者約定，交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金、交納需要業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，且未惡意拖欠物業(yè)費(fèi)；

（四）本人及近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件。

鼓勵業(yè)主中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主委員會成員。

第二十六條  業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）居民委員會推薦；

（二）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，按照法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定審查業(yè)主委員會成員候選人的資格條件。業(yè)主委員會成員候選人確定后，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業(yè)主公示，公示時間不得少于七日。

第二十七條  業(yè)主委員會成員人數(shù)為五人以上十一人以下的單數(shù)，但戶數(shù)在一百戶以下的，可以由三人組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任，由業(yè)主委員會成員推選產(chǎn)生。業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會議事規(guī)則約定的人數(shù)，但達(dá)到本條規(guī)定的業(yè)主委員會最低人數(shù)要求并且超過約定人數(shù)二分之一的，業(yè)主委員會成立。

業(yè)主委員會可以按照規(guī)定刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。印章一般由業(yè)主委員會保管，也可以委托相關(guān)的居民委員會保管。使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定。

第二十八條  業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會成員但得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選為業(yè)主委員會候補(bǔ)成員，候補(bǔ)成員的任期與業(yè)主委員會成員任期相同。業(yè)主委員會候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會會議，但不享有表決權(quán)。

業(yè)主委員會成員缺額的，可以從業(yè)主委員會候補(bǔ)成員中按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)，并向全體業(yè)主公示。遞補(bǔ)后，業(yè)主委員會成員人數(shù)仍未達(dá)到法定最低人數(shù)要求或者未超過業(yè)主大會議事規(guī)則約定的總?cè)藬?shù)二分之一的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定重新選舉。

第二十九條  業(yè)主委員會會議由主任或者其委托的副主任按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定或者業(yè)主大會的決定組織召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議召開業(yè)主委員會會議的，由提議的成員按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定組織召開。業(yè)主委員會召開會議，應(yīng)當(dāng)提前告知相關(guān)的居民委員會，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會成員不得委托他人參加會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)將決定內(nèi)容向全體業(yè)主公布，并告知相關(guān)的居民委員會。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作會議記錄，并由出席的成員簽名確認(rèn)。業(yè)主委員會會議記錄應(yīng)當(dāng)妥善保存，保存時間按照業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主大會的決定確定。業(yè)主委員會會議記錄的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。

第三十條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向全體業(yè)主公開下列信息，公開時間不得少于十五日：

（一）業(yè)主委員會成員和專職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）每半年度共有收入籌集、使用的詳細(xì)情況；

（六）每半年度使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章情況；

（七）依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的其他信息。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報前款規(guī)定的信息。前款規(guī)定的信息有變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更后的信息向全體業(yè)主公開，并自變更之日起七日內(nèi)重新填報。

第三十一條  業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報酬，或者利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

（三）泄露業(yè)主個人信息或者將業(yè)主個人信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（四）偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名，冒充業(yè)主或者指使他人冒充業(yè)主進(jìn)行電子投票；

（五）不妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告等會計資料，偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規(guī)定提供、移交會計資料；

（六）不按照規(guī)定刻制、使用、移交業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（七）損害業(yè)主共同利益或者不正當(dāng)履行職責(zé)的其他行為。

業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員有前款規(guī)定行為之一或者不再具備業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格條件的，除已依照本條例規(guī)定自行終止職務(wù)的外，百分之二十以上業(yè)主可以提議業(yè)主大會罷免其職務(wù)，業(yè)主委員會也可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定提議業(yè)主大會罷免其職務(wù)。

被提出罷免的業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員有權(quán)向業(yè)主大會提出申辯意見。業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員向業(yè)主大會提出申辯意見的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在聽取申辯意見后作出決定。

第三十二條  業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員任職期間有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會確認(rèn)并向全體業(yè)主公布：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）被依法認(rèn)定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的；

（三）被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）本人以書面形式提出辭職的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十三條  業(yè)主委員會任期為三至五年。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三個月前，向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報告本屆業(yè)主委員會屆滿日期、需要交接的物業(yè)管理重要事項(xiàng)等情況，并按照規(guī)定選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。

第三十四條  業(yè)主委員會任期屆滿或者因缺額等原因在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在任期屆滿或者終止之日起十日內(nèi)，在物業(yè)管理委員會監(jiān)督下，將下列資料和財物移交給新一屆業(yè)主委員會；新一屆業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)移交給物業(yè)管理委員會；尚未成立物業(yè)管理委員會的，應(yīng)當(dāng)移交給相關(guān)的居民委員會：

（一）業(yè)主委員會會議材料和由業(yè)主委員會保管的檔案資料、印章；

（二）所有財務(wù)會計資料；

（三）由業(yè)主委員會保管的屬于全體業(yè)主共有的財物；

（四）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。

業(yè)主委員會成員在任期內(nèi)職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交前款規(guī)定的資料及財物。

第三十五條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共有收入的，運(yùn)行經(jīng)費(fèi)可以在共有收入中列支。

鼓勵業(yè)主委員會編制業(yè)主大會、業(yè)主委員會年度運(yùn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，提前報請業(yè)主大會審議決定。

業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會成員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N。經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書、財務(wù)人員等專職人員，負(fù)責(zé)協(xié)助處理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作。

第三十六條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立財務(wù)管理制度。共有收入和業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)行經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會計準(zhǔn)則建立賬簿。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《會計檔案管理辦法》的規(guī)定妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會計資料。

第三十七條  有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對共有收入的收支情況和業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的使用情況等進(jìn)行審計：

（一）業(yè)主委員會任期屆滿的；

（二）業(yè)主委員會主任或者負(fù)責(zé)財務(wù)管理的業(yè)主委員會成員在任期內(nèi)職務(wù)終止的；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主委員會任期屆滿或者在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)由新一屆業(yè)主委員會委托審計；新一屆業(yè)主委員會尚未產(chǎn)生的，由物業(yè)管理委員會委托審計；業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會拒絕委托審計的，居民委員會可以代為委托。

審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，審計費(fèi)用可以在共有收入中列支。

第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

第三十八條  有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時組建物業(yè)管理委員會，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)，并會同民政部門對物業(yè)管理委員會成員開展相關(guān)培訓(xùn)：

（一）新交付物業(yè)項(xiàng)目尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的；

（二）新交付物業(yè)項(xiàng)目具備召開首次業(yè)主大會會議條件但是尚未成立業(yè)主大會的；

（三）業(yè)主委員會任期屆滿需要換屆選舉的；

（四）業(yè)主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內(nèi)終止需要重新選舉的；

（五）已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域但是尚未實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的。

第三十九條  物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上十一人以下的單數(shù)，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一；已經(jīng)成立業(yè)主大會的，建設(shè)單位可以不再指派人員參加。

業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的參選業(yè)主委員會成員的條件，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委員會成立前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理委員會成員名單，公示時間不得少于七日；業(yè)主有異議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出。

物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表擔(dān)任。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會成立之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式向全體業(yè)主公布其成員名單。

第四十條  物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)組織具備條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者指導(dǎo)換屆選舉業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，或者具備召開首次業(yè)主大會會議條件但是尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，并臨時代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)。

業(yè)主大會未能及時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主大會履行職責(zé)，并按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定臨時代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，及時向業(yè)主公開物業(yè)管理相關(guān)信息，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

物業(yè)管理委員會履行職責(zé)應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業(yè)主。

第四十一條  物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年；期滿未推動成立業(yè)主大會或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并按照規(guī)定辦理移交手續(xù)后解散。

第四十二條  物業(yè)管理委員會組建、運(yùn)行的具體辦法，由市人民政府另行制定。

第四章  前期物業(yè)管理

第四十三條  含有住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證或者進(jìn)行現(xiàn)房銷售前，訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。

含有住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人；投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)總建筑面積較小的，經(jīng)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅建筑物面積計入物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積。

建設(shè)單位在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)參照市房產(chǎn)主管部門會同市民政部門發(fā)布的臨時管理規(guī)約示范文本，不得侵害買受人的合法權(quán)益。

第四十四條  物業(yè)服務(wù)用房的坐落和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理房屋不動產(chǎn)首次登記前確定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房，其中辦公用房面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)測地上物業(yè)總建筑面積的千分之三，經(jīng)營用房面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)測地上物業(yè)總建筑面積的千分之四；但是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)均為非住宅的，只按照不少于實(shí)測地上物業(yè)總建筑面積千分之三的比例配置辦公用房。

規(guī)劃為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑物面積，計入前款規(guī)定的地上物業(yè)總建筑面積。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)獨(dú)立成套，屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，不得擅自改變用途。辦公用房應(yīng)當(dāng)相對集中，具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，便于物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會成立后，辦公用房由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人共同使用。

第四十五條  物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下，按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料，共同查驗(yàn)新建物業(yè)共有部分。查驗(yàn)合格的，訂立物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；查驗(yàn)不合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)或者在約定期限內(nèi)返修，并按照規(guī)定重新查驗(yàn)。

物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)，因共有部分缺陷給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

承接查驗(yàn)的具體辦法由市人民政府另行制定。

第四十六條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議后，及時向物業(yè)服務(wù)人移交共有部分。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對交接共有部分簽署書面交接記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、共有部分明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。

物業(yè)項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)分期辦理交接手續(xù)，在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

第四十七條  新建物業(yè)辦理房屋所有權(quán)首次登記時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定一并申請登記為業(yè)主共有。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在登記后六十日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置長期公開物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)工程總平面圖和承接查驗(yàn)信息，并在圖上標(biāo)明或者文字輔助說明業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的位置與面積。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對長期公開的建設(shè)工程總平面圖做好相應(yīng)維護(hù)管理工作。

第四十八條  前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開設(shè)共有收入專門賬戶，定期將共有收入使用、管理的詳細(xì)情況向全體業(yè)主公布，并按照規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報相關(guān)信息；物業(yè)服務(wù)人出租物業(yè)服務(wù)用房中的經(jīng)營用房等共有部分的，租賃期限不得超過業(yè)主大會成立后十二個月，租賃收入在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對前期物業(yè)服務(wù)期間共有收入的收支情況進(jìn)行審計并將審計結(jié)果公布。

第五章  物業(yè)服務(wù)

第四十九條  鼓勵采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十五日內(nèi)，將合同副本及相關(guān)資料報送所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)合同履行期間，業(yè)主提出解聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)按照法定程序共同決定。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商合同續(xù)訂。物業(yè)服務(wù)人同意續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在原合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會擬定選聘方案，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，以書面形式向全體業(yè)主公示。

第五十條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理區(qū)域派駐負(fù)責(zé)人員和必要的工作人員，履行下列義務(wù)：

（一）提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本服務(wù)；

（二）依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施；

（三）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；

（四）采取合理措施保護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)安全；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露在物業(yè)服務(wù)中獲取的業(yè)主、非業(yè)主使用人個人信息，不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人購買其提供或者指定的商品或者服務(wù)，不得侵害業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)或者其他約定方式，聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，并建立投訴受理制度，公開投訴電話等投訴方式，及時接受業(yè)主、非業(yè)主使用人投訴。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十日內(nèi)作出答復(fù)。投訴人對答復(fù)有異議的，可以向房產(chǎn)等有關(guān)部門投訴。

第五十一條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)長期公開、及時更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員、工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應(yīng)急處置措施等；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的其他信息。

第五十二條  除按照國家和省有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價的以外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的，具體范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)展和改革主管部門會同市房產(chǎn)主管部門根據(jù)省有關(guān)規(guī)定確定，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)管理協(xié)會可以在房產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和成本變動情況，定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價格。

第五十三條  因職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或者其他物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變化等原因，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）物業(yè)服務(wù)人委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對上一年度本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營情況進(jìn)行審計，并將審計報告提交業(yè)主委員會；

（二）物業(yè)服務(wù)人擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，包括調(diào)整范圍和理由，提交業(yè)主委員會；

（三）業(yè)主委員會將審計報告、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案公示三十日以上；

（四）業(yè)主委員會將調(diào)整方案提交業(yè)主大會決定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整事項(xiàng)和結(jié)果及時報告所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)的居民委員會。

第五十四條  含有住宅的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水、電費(fèi)用需要分?jǐn)偟?，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照收費(fèi)周期及時向業(yè)主公開用量、單價、金額等情況，由業(yè)主按照約定方式分?jǐn)偅粵]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例分?jǐn)偂?/span>

業(yè)主對分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第五十五條  物業(yè)交付給業(yè)主前，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付給業(yè)主后，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。各級人民政府、主管部門、居民委員會委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)合同約定以外的公共服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)費(fèi)用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定按時足額交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約的約定協(xié)助物業(yè)服務(wù)人催交；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，預(yù)收期限最長不得超過十二個月，且不得超過合同期限。

第五十六條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人、承租人或者居住權(quán)人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人。

第五十七條  物業(yè)服務(wù)合同終止且業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交共有部分和物業(yè)管理檔案資料、物業(yè)承接查驗(yàn)資料，以及受委托管理的共有收入等相關(guān)財物，合同另有約定的從其約定。前期物業(yè)服務(wù)合同終止的，移交應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下進(jìn)行。

業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在訂立物業(yè)服務(wù)合同后十日內(nèi)，與新物業(yè)服務(wù)人對共有部分進(jìn)行承接查驗(yàn)；查驗(yàn)合格的，訂立承接查驗(yàn)協(xié)議，并按照規(guī)定移交物業(yè)承接查驗(yàn)資料。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、其他糾紛未解決、階段工作未完成、物業(yè)服務(wù)合同未履行完畢等理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主不得以原物業(yè)服務(wù)人已退出本物業(yè)管理區(qū)域?yàn)橛桑芙^支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

第五十八條  因物業(yè)服務(wù)人不履行或者不能履行物業(yè)服務(wù)合同，影響業(yè)主基本生活的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定臨時物業(yè)服務(wù)人，提供清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項(xiàng)。

第五十九條  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶，并向最終用戶收取費(fèi)用。專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)金、保證金等費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收但未向?qū)I(yè)單位繳清的費(fèi)用，專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)請求原物業(yè)服務(wù)人償還，不得因此停止向最終用戶提供服務(wù)。

第六十條  物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)服務(wù)用房中的經(jīng)營用房等共有部分進(jìn)行經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。

共有收入委托物業(yè)服務(wù)人管理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開設(shè)專門賬戶，不得與物業(yè)服務(wù)人其他收支合用賬戶，并定期公開共有收入的詳細(xì)收支情況。共有收入由業(yè)主委員會管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)專門賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義開設(shè)賬戶。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對共有收入的收支情況進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公布。

共有收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但補(bǔ)充后達(dá)到首期交存金額的可以停止補(bǔ)充，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理的其他需要。

第六章  物業(yè)使用和維護(hù)

第六十一條  業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途合理、安全地使用物業(yè)。

業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)人不得實(shí)施下列行為：

（一）違法拆除、變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)；

（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘房屋地下空間，或者違法改變建筑物外立面；

（四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用；

（五）擅自占用公共用地；

（六）違法飼養(yǎng)動物或者不履行飼養(yǎng)人義務(wù)，嚴(yán)重影響其他業(yè)主生活；

（七）違反生活垃圾分類管理規(guī)定投放垃圾；

（八）從建筑物中拋擲物品；

（九）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓，占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地；

（十）違反消防安全管理規(guī)定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)現(xiàn)前款行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，必要時應(yīng)當(dāng)向相關(guān)主管部門報告，相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

對違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地的，物業(yè)服務(wù)人還可以按照物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定予以清理。

第六十二條  業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，并事先告知物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主、非業(yè)主使用人和裝飾裝修企業(yè)及其人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

第六十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車、非機(jī)動車的，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）業(yè)主大會成立前，車輛停放管理制度由物業(yè)管理委員會組織制定；尚未成立物業(yè)管理委員會的，由物業(yè)服務(wù)人在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下制定；

（二）業(yè)主大會成立后，相關(guān)管理制度由業(yè)主大會制定；

（三）對車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

利用人民防空工程停放機(jī)動車、非機(jī)動車的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國人民防空法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

第六十四條  物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公布。

第六十五條  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位在接收物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)設(shè)施設(shè)備后，應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造責(zé)任，確保專業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)專業(yè)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。

第六十六條  用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收之前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例，向市、縣（市）房產(chǎn)主管部門指定的物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。

物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位交存物業(yè)保修金的相關(guān)信息共享給區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，由區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在辦理物業(yè)竣工驗(yàn)收備案時核驗(yàn)交存情況。

第六十七條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任。

在物業(yè)保修期內(nèi)，經(jīng)鑒定房屋等建筑安裝工程存在質(zhì)量問題，但是建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者不能履行保修責(zé)任的，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以申請使用物業(yè)保修金。鑒定機(jī)構(gòu)由建設(shè)單位與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指定。

建設(shè)單位因注銷、清算等原因無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)確定繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位，并告知物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)。

因建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位不履行保修責(zé)任，業(yè)主或者業(yè)主委員會按照規(guī)定使用物業(yè)保修金的，建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位應(yīng)當(dāng)在使用后十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。

第六十八條  物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修金存儲期限屆滿前一個月內(nèi)，將擬退還物業(yè)保修金的事項(xiàng)在相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，期限為三十日。在公示期內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人未提出異議的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位；有提出異議的，建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位與異議提出人應(yīng)當(dāng)在六個月內(nèi)解決爭議。逾期未解決爭議，且異議提出人未就爭議事項(xiàng)提起訴訟或者申請仲裁的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位。

第六十九條  物業(yè)保修期滿后，共有部分的維修、更新、改造所需費(fèi)用，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由業(yè)主按照專有部分面積所占比例承擔(dān)。

鼓勵通過公開招標(biāo)方式選聘施工單位實(shí)施對共有部分的維修、更新、改造。

第七十條  首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收備案之前，按照物業(yè)總建筑面積和交存標(biāo)準(zhǔn)向市、縣（市）房產(chǎn)主管部門指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

前款所稱物業(yè)總建筑面積以房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)提供的測繪成果為準(zhǔn)；交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報本級人民政府批準(zhǔn)后公布。

物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照專有部分面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的相關(guān)信息共享給區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，由區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在辦理物業(yè)竣工驗(yàn)收備案時核驗(yàn)交存情況。

第七十一條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織續(xù)交；續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同決定。

業(yè)主未按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會催告。

所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)交工作。

第七十二條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于共有部分保修期滿后的維修、更新和改造，并遵守下列規(guī)定：

（一）涉及整個物業(yè)管理區(qū)域的共有部分的，在該區(qū)域全體業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業(yè)共有部分的，在其相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支；

（二）工程完工后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并委托專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行決（結(jié)）算審計；但是決（結(jié)）算金額在三萬元以下的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以不進(jìn)行決（結(jié)）算審計。工程決（結(jié)）算金額超出預(yù)算金額百分之十以上的，超出部分應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定重新申報。

第七十三條  共有部分發(fā)生下列危及公共安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住使用的緊急情況的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會，并采取必要安全措施或者應(yīng)急措施：

（一）電梯嚴(yán)重故障；

（二）消防設(shè)施、器材嚴(yán)重?fù)p壞；

（三）建筑外立面存在脫落危險；

（四）圍墻、道路坍塌；

（五）屋頂、外墻滲漏；

（六）排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞或者損壞。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金對共有部分進(jìn)行維修和更新、改造的，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會審核，并經(jīng)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會確認(rèn)后，可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，直接申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

工程完工后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并委托專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行決（結(jié)）算審計；所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時確認(rèn)工程完成情況，并將確認(rèn)后的相關(guān)維修方案和工程完成情況報區(qū)、縣（市）市場監(jiān)管、消防救援、城鄉(xiāng)建設(shè)、房產(chǎn)等相應(yīng)主管部門備案，由相應(yīng)主管部門對工程完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第七十四條  下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的共有部分維修、更新和改造等費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）國家和省有關(guān)規(guī)定中明確應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位和個人承擔(dān)的費(fèi)用。

第七章  監(jiān)督管理

第七十五條  市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，組織本條例的實(shí)施，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)組織本級相關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的相關(guān)問題，并為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作提供必要保障。

第七十六條  市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）建立和完善物業(yè)服務(wù)信用管理制度，對本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理；

（三）建立、維護(hù)本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；

（四）負(fù)責(zé)本市物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集和使用管理，建立年度公布及日常查詢制度，接受業(yè)主監(jiān)督；

（五）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督本市物業(yè)管理協(xié)會開展行業(yè)自律和服務(wù)工作；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)督促區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門支持、指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

第七十七條  區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）依法劃定、調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；

（二）監(jiān)督管理物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用，建立年度公布及日常查詢制度，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）受理物業(yè)服務(wù)合同備案；

（四）依法對物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)督管理；

（五）定期組織業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會成員、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、居民委員會人員開展物業(yè)管理知識培訓(xùn)；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十八條  發(fā)展和改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、財政、規(guī)劃和自然資源、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理、公安、城市管理、生態(tài)環(huán)境、人民防空和消防救援等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第七十九條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理活動納入基層治理工作，根據(jù)需要建立物業(yè)管理聯(lián)席會議等制度，落實(shí)人員、經(jīng)費(fèi)，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會換屆選舉，辦理業(yè)主委員會備案手續(xù)，對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé)；

（三）組建物業(yè)管理委員會并指導(dǎo)、監(jiān)督其運(yùn)行；

（四）監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展相關(guān)工作，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映業(yè)主的意見、要求和提出建議。

第八十條  業(yè)主委員會不依照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會在三十日內(nèi)組織召開；逾期未召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開。

業(yè)主委員會未依照本條例規(guī)定向業(yè)主公開相關(guān)信息的，或者未按照規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報、更新相關(guān)信息的，由所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者依法撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第八十一條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會成員有本條例第三十一條第一款規(guī)定情形的，可以建議業(yè)主大會罷免其職務(wù)。

業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正；拒不改正、造成嚴(yán)重后果的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向業(yè)主大會建議罷免業(yè)主委員會全體成員職務(wù)，發(fā)現(xiàn)涉嫌違法行為的，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)部門報告：

（一）不執(zhí)行業(yè)主大會決定的；

（二）不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的；

（三）不按照規(guī)定籌集、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的；

（四）挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者全體業(yè)主共有的財物的；

（五）違反法律、法規(guī)規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第八十二條  區(qū)、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人納入相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制。

發(fā)生突發(fā)事件時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照響應(yīng)等級組織落實(shí)市和區(qū)、縣（市）人民政府的應(yīng)急措施，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)人配合居民委員會開展工作。

第八十三條  任何單位或者個人都有權(quán)通過“12345”市長公開電話等方式舉報、投訴違反本條例的行為，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時處理。

第八章  法律責(zé)任

第八十四條  違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

本條例規(guī)定的行政處罰，實(shí)行綜合行政執(zhí)法的，依法由綜合行政執(zhí)法部門實(shí)施。

第八十五條  建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的有關(guān)資料的，處一萬元以上三萬元以下罰款；

（二）未按照規(guī)定交存首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，處應(yīng)交存籌備經(jīng)費(fèi)的一倍以上三倍以下罰款；

（三）未按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料和查驗(yàn)新建物業(yè)共有部分的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第八十六條  物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可以給予警告或者按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未按照規(guī)定辦理物業(yè)服務(wù)合同備案或者偽造、篡改備案相關(guān)資料的，處五千元以上五萬元以下罰款；

（二）以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由，實(shí)施停止供水、供電、供氣、供熱等行為的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（三）無正當(dāng)理由拒絕退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，處十萬元以上三十萬元以下罰款；

（四）未按照規(guī)定開設(shè)共有收入專門賬戶的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第八十七條  業(yè)主委員會成員違反本條例規(guī)定，拒不移交其保管的資料、財物的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五百元以下罰款。

第八十八條  業(yè)主、非業(yè)主使用人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（二）違反消防安全管理規(guī)定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，處五十元以上二百元以下罰款。

第八十九條  房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)管理部門的工作人員在物業(yè)管理活動監(jiān)督管理中，有下列情形之一的，由其所在單位、主管部門、上級機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分：

（一）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；

（二）不依照法律、行政法規(guī)、省的地方性法規(guī)和本條例規(guī)定履行職責(zé)的；

（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成嚴(yán)重后果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

第九章  附則

第九十條  本條例中下列用語的含義是指：

（一）專有部分，包括具有構(gòu)造上、利用上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用并且能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的房屋和規(guī)劃上專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，以及車位、攤位等特定空間。

（二）共有部分，包括依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地，其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，以及其他不屬于業(yè)主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

（三）物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

（四）非業(yè)主使用人，包括承租人、居住權(quán)人等。

（五）“以上”、“以下”、“屆滿”，包括本數(shù)；“不足”、“超過”，不包括本數(shù)。

第九十一條  經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)管理區(qū)域可以由業(yè)主參照本條例自行管理，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)的居民委員會應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、監(jiān)督，業(yè)主可以請求所在地的房產(chǎn)等有關(guān)部門依法予以協(xié)助。

物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的，執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

業(yè)主自行管理的，由全體業(yè)主履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范和消防安全職責(zé)。對電梯等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)。

業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，可以持所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)的居民委員會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證，憑臨時稅務(wù)登記證申請領(lǐng)用發(fā)票。

業(yè)主可以共同決定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、共有收入等進(jìn)行財務(wù)管理和審計。管理賬目應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主公布一次。

第九十二條  農(nóng)民集體所有土地上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行，由相關(guān)的村民委員會履行本條例規(guī)定的居民委員會職責(zé)。

第九十三條  本條例自2022年3月1日起施行。